Anfang Oktober 2020 stimmte auch der Bundesrat der Reform des Wohneigentumsrecht zu.
Ab dem 1.12.2020 sollen die Regelungen in Kraft treten. Sie bringen deutliche Änderungen für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer mit sich. Die einschneidenden Folgen dieser WEG-Reform für Verwalter werden wir in unserem nächsten Beitrag näher beleuchten. Zuerst aber möchten wir die Änderungen beschreiben.
Im Überblick:
- Sanierung und Modernisierung werden einfacher (bei Kostenübernahme durch Wohnungsnutzer, Mieter oder Wohnungseigentümer)
- barrierefreier Ausbau und Umbau
- Maßnahmen zum Einbruchsschutz
- Anschluss ans Glasfasernetz
- Maßnahmen zur Energieeffizienz
- Anspruch auf Einbau von privaten Ladensäulen (auf Kosten der Wohnungsnutzer, Mieter oder Wohnungseigentümer)
- Teilnahme an Eigentümerversammlungen auch online möglich
- Einsicht in Verwaltungsunterlagen
- Verwaltungsbeirat zur Kontrolle und Unterstützung der Verwalter
- Zertifizierungsvorschriften für Verwalter
Mit der WEG-Reform sollen der Verbraucherschutz gestärkt, die Integration von digitalen Prozessen im Gebäude und bei der Verwaltung, veränderte Abstimmungsprozesse, E-Mobilität und vieles mehr zukunftssicher gestaltet werden. Der VDIV (Verband der Immobilienverwalter in Deutschland e.V.) begrüßt
… die weitgehend ausgewogene und praxisnahe Reform. Abgesenkte Abstimmungsquoren lösen Blockadehaltungen einzelner Eigentümer auf. Die Einführung eines Sachkundenachweises in Form einer Zertifizierung bildet dabei die gestiegene Verantwortung des Immobilienverwalters ab. (Pressemitteilung zur WEG-Reform)
Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ebnet den Weg für den Einbau von E-Ladestationen, mehr energetische Sanierungen,sowie für barrierearme Ein- und Umbauten. Ebenso werden Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie zum Einbau eines Glasfaseranschlusses deutlich erleichtert. Möglich macht dies ein abgesenktes Zustimmungsquorum bei baulichen Maßnahmen und der Anspruch eines jeden Eigentümers auf Umbaumaßnahmen, sofern er selbst für die Kosten aufkommt.
WEG-Reform: Anspruch auf private E-Ladesäule
Öffentlich viel diskutiert wird auch der in der WEG-Reform festggeschriebene Anspruch auf den Einbau einer privaten E-Ladesäule. Wohnungseigentümer und auch Mieter haben künftig einen Anspruch darauf, in der Tiefgarage oder auf dem Grundstück des Hauses, eine Ladesäule zu installieren. Der Bund fördert den Kauf und die Errichtung von Ladestationen im nicht öffentlich zugänglichen Bereich von Wohngebäuden ab November 2020 mit einem Zuschuss von pauschal 900 Euro pro Ladepunkt. (siehe Pressemitteilung der Bundesregierung und vom ADAC).
Einfachere Abstimmungsprozesse
Viele Maßnahmen konnten in Eigentümerversammlungen bisher durch die Blockade- und Verweigerungshaltung einzelner Wohnungseigentümer verhindert werden. Das betraf bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum ebenso wie notwendige Modernisierungsmaßnahmen am Wohngebäude. In Zukunft kann über Maßnahmen in der Gemeinschaft jede Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der anwesenden Mitglieder abstimmen. Damit wird die Versammlung als zentrales Willensbildungsorgan gestärkt. Auch Beschlussfassungen werden durch die neue WEG-Reform erleichtert. Künftig ist es als Eigentümer möglich per E-Mail abzustimmen, müssen Umlaufbeschlüsse nicht mehr zwingend schriftlich, also mit allen Unterschriften der Wohnungseigentümer versehen, gefasst werden. Beschlüsse über entsprechende Plattformen oder Apps steht damit nichts mehr im Weg. Wie hoch die Zustimmungsquote dabei sein soll, legen die Eigentümer vorab per Beschluss fest. Auch die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung per Video- oder Online-Schaltung ist erlaubt – die Digitalisierung wird also deutlich vorangetrieben. Auch werden die Rechte von Wohnungseigentümern erweitert, indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen gesetzlich festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird.
Zertifizierungs- bzw. Sachkundenachweis
Wenn es darum geht, die WEG gegenüber Dritten zu vertreten, erhalten treuhänderisch tätige Immobilienverwalter zukünftig mehr Befugnisse. Die Art der Zusammenarbeit, die Rechte und Pflichten regeln die beiden Parteien, Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter, intern. Auf einen umfangreichen Katalog an Pflichtaufgaben für den Verwalter verzichtet der Gesetzgeber zukünftig, da die Eigenarten und Größen der Wohnungseigentumsanlagen zu unterschiedlich sind, als dass hierfür ein einheitliches Raster angelegt werden kann. Um die Qualität der Verwaltung sicherzustellen und den Verbraucherschutz zu erhöhen, haben Wohnungseigentümer ab 1. Dezember 2022 das Recht bei der Beauftragung einer Verwaltung einen Zertifizierungsnachweis einzufordern, sofern diese keine adäquate Ausbildung oder eine höhere Qualifikation vorweisen kann. Für die Prüfungen zuständig ist dann die Industrie- und Handelskammer (IHK). Und noch eine Änderung, die gerade für Verwalter an Bedeutung gewinnt: Verwalter dürfen nur über Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und über solche, die keine gewichtigen finanziellen Auswirkungen für die Wohnungseigentümer haben, entscheiden. Alle anderen Maßnahmen beschließen die Wohnungseigentümer. Darüber hinaus können Verwalter erleichtert abberufen und die Verwalterverträge einfacher gekündigt werden. Zudem unterstützt und kontrolliert ein Verwaltungsbeirat den Verwalter, können diesen aber auch verklagen.
Alles in allem heißt das: Die Anforderungen an Verwalter werden komplexer. Es ist wichtig, dass diese nun die Voraussetzungen dafür schaffen, in den neue Rahmenbedingungen effizient und vor allen Dingen rechtssicher zu arbeiten. Grundlage dafür sind entsprechend darauf ausgelegte Softwaresysteme, die Arbeitsprozesse automatisieren, dokumentieren und im notwendigen Umfang digitalisieren.
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